O problema dos imoveis irregulares

Segundo dados do Ministério das Cidades, entre 40% e 70% da população urbana nas grandes cidades dos países em desenvolvimento vivem em imóveis informais. O Brasil possui mais de 50% dos seus imóveis urbanos com alguma irregularidade fundiária. Por conta disso, aproximadamente 100 milhões de pessoas moram em imóveis irregulares e estão privadas de algum tipo de equipamento urbano ou comunitário.

A Lei Federal nº 13.465 de 11/07/2017

Essa é a Lei que regulamentou a Regularização Fundiária no Brasil. Ela é importante porque desburocratiza, simplifica, agiliza e destrava os procedimentos da regularização fundiária urbana. Além disso ela amplia a possibilidades de acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, o que antes era muito mais difícil devidos aos custos processuais.

Outros ganhos importantes é que a nova Lei promove o resgate da cidadania, aquece o mercado imobiliário e com novos registros de imóveis propicia crescimento econômico do Município. Afinal, imóvel regularizado vale mais do que imóvel irregular.

Essa regularização agora é possível porque a nova Lei mudou o conceito de assentamento irregular para o conceito de núcleo urbano informal, contemplando os núcleos clandestinos e irregulares, com usos residenciais e não residenciais, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos.

Gratuidade do Registro do Imóvel Social (Reurb-S)

Agora são totalmente isentos de custas e emolumentos os atos registrais relacionados à Reurb-S. Os cartórios que não cumprirem a gratuidade, que retardarem ou não efetuarem o registro de acordo com as normas previstas na Lei ficarão sujeitos às sanções previstas no art. 44 da Lei nº 11.977/2009, sem prejuízo do disposto no art. 30, §§ 3º-A e 3ºB da Lei nº 6.015/ 73, ou seja, são duramente penalizados.

Para cobrir esses custos foi criado o FNHIS (Fundo Nacional para Habitações de Interesse Social) que destinará recursos para a compensação, total ou parcial, dos custos referentes aos atos registrais.

Quem poderá ser beneficiado pela Regularização Fundiária

A nova Lei diz que a critério do ente público será possível a aquisição de direito de propriedade àquele que detiver área pública ou possuir área privada integrante de núcleo urbano informal existentes até 22 de dezembro de 2016.

Por ser ato único de registro e aquisição originária, a unidade imobiliária restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames, não incidindo tributos de transferência como o ITBI e ITCMD.

As alterações no instrumento já existente ampliam as possibilidades de conversão de propriedade para além dos limites trazidos pela usucapião urbana (250m² e 05 anos de posse – imóvel residencial).

Imóveis residenciais ou não, com áreas superiores à 250m², deverão seguir os requisitos das demais modalidades da usucapião, não estando mais excluídos da legitimação de posse.

Simplifica o procedimento existente, retirando a obrigação prévia da demarcação urbanística. Ou seja, permitiu-se o reconhecimento administrativo da usucapião, facilitando o acesso à regularização pelas pessoas de menor poder aquisitivo.

E como ficou o caso das unidades sobrepostas ( casas com mais de um andar)?

A nova Lei viabilizou a titulação de duas famílias residentes em unidades habitacionais sobrepostas, no mesmo lote, de forma que cada uma tenha sua matricula. Isso possibilitou que os moradores destas unidades unifamiliares possam alienar autonomamente seus imóveis, além de criar uma nova mercadoria, no mercado imobiliário, que é “a laje”, passível de alienação.

A regularização Fundiária em Caraguatatuba

Estima-se que a cidade tenha cerca de 50.000 imóveis irregulares entre terrenos, casas, etc. A grande maioria das ruas da cidade também não constam do cadastro público, sendo, portanto, irregulares.

A Lei Municipal nº 2.337/2017 trata da regularização fundiária das áreas urbanas consolidadas do Município, cria o Fundo Municipal de Regularização Fundiária Sustentável e prevê as providências para a regularização dos imoveis na cidade.

A minha opinião

A Regularização Fundiária é fundamental em qualquer cidade para que as pessoas  tenham a dignidade de possuir o seu imóvel regular e com maior  valor de mercado correto. Além disso, os municípios que possuem imóveis regularizados atraem mais investimentos, pois os riscos nas transações tornam-se praticamente inexistentes, visto que as propriedades possuem escrituras registradas.

Acho que a Prefeitura deveria criar uma Força Tarefa para expandir a regularização fundiária, visto a enorme quantidade de imóveis ainda não regularizados.

Acho que a Prefeitura também poderia fazer uma parceria com o CRESCI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) visando agilizar as avaliações dos imoveis e, quem sabe, obter ajuda nos processos de regularização, visto a experiência dos corretores nesse sentido. Isso seria bom para todo mundo: para a prefeitura, porque ajudaria nos processos de regularização. E para os corretores, porque certamente haveria uma procura maior por imóveis na cidade, visto estarem regularizados. 

Enfim, todo mundo ganha!!!